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  老舊電梯帶病運(yùn)行更換三年無(wú)果

  廣州天河區(qū)福萊花園為兩棟29層高建筑，自1995年使用至今已超20年，是廣州最早一批電梯住宅樓。近兩三年來(lái)，6臺(tái)長(zhǎng)期服役電梯屢屢上演“驚魂一幕”，兩年內(nèi)總計(jì)故障67次。其中一座電梯已不能顯示樓層數(shù)字，電梯去到哪一層，業(yè)主完全靠猜。

  為徹底解決電梯安全隱患，更換電梯成最終選擇。從2012年6月首次提出至今，整個(gè)電梯更換工程歷經(jīng)倡議、成立監(jiān)管小組、征集供應(yīng)商、設(shè)備選型、財(cái)務(wù)運(yùn)作等階段，已持續(xù)3年多時(shí)間?！皼](méi)有業(yè)委會(huì)，我們首先要向全體業(yè)主提出倡議，并經(jīng)超過(guò)三分之二的業(yè)主同意，耗時(shí)2年達(dá)成共識(shí)。成立更換電梯監(jiān)管小組，耗時(shí)4個(gè)月。選定供應(yīng)商，再到籌集電梯款，耗時(shí)8個(gè)月?！蔽飿I(yè)經(jīng)理莫崇燕說(shuō)，舊梯更換不是難在技術(shù)，而是各方利益協(xié)商。

  2015年11月，就在物管方與電梯公司簽訂代購(gòu)和安裝合同時(shí)，電梯產(chǎn)權(quán)登記在誰(shuí)名下再度因分歧而擱淺。由此，業(yè)主與物管矛盾升級(jí)，一度導(dǎo)致群體性沖突。在當(dāng)?shù)卣慕槿胂?，物業(yè)公司只得挨家逐戶向400多戶業(yè)主單獨(dú)簽訂代購(gòu)電梯的授權(quán)委托書(shū)。至今電梯更換仍未解決。

  實(shí)際上，“福萊花園”事件是我國(guó)舊梯更換難現(xiàn)狀的典型。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，老舊電梯長(zhǎng)期帶病上崗、超期服役的原因主要有兩方面。

  一是資金籌集難。記者了解到，更換一部電梯的費(fèi)用在20萬(wàn)—30萬(wàn)之間，每戶業(yè)主分擔(dān)費(fèi)用在4000元至1萬(wàn)元不等。但在老舊住宅小區(qū)，要么沒(méi)有繳納物業(yè)維修基金，要么維修基金體量較小。廣州二沙島金亞花園黎佩芳等物業(yè)經(jīng)理反映說(shuō)，為了籌集電梯款他們需要多次上門(mén)苦口婆心向業(yè)主討錢(qián)，但有些業(yè)主始終認(rèn)為，已經(jīng)向物業(yè)支付了管理費(fèi)，電梯更換也在服務(wù)范疇之內(nèi)。

  二是評(píng)估報(bào)廢難。國(guó)家質(zhì)檢總局2014年曾對(duì)部分省市2523臺(tái)使用15年以上的老舊電梯進(jìn)行抽查，有7%的電梯存在較大隱患。由于缺乏強(qiáng)制性的電梯報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)電梯不僅常常超負(fù)荷工作，即使出現(xiàn)安全問(wèn)題仍然不能報(bào)廢，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)依然缺失。此外，盡管上海、廣州、深圳等一些城市已經(jīng)出臺(tái)了電梯安全評(píng)估規(guī)范，但評(píng)估完成之后如何進(jìn)一步推進(jìn)工作，實(shí)施細(xì)則依然空白。

  業(yè)主失位 物管錯(cuò)位政府缺位

  由于相關(guān)機(jī)制沒(méi)有理順，業(yè)主會(huì)失位、物管方錯(cuò)位、政府缺位等問(wèn)題共存，老舊住宅小區(qū)長(zhǎng)期服役電梯更新?lián)Q代難。

  業(yè)委會(huì)失位導(dǎo)致小區(qū)重大事務(wù)決策主體缺失。來(lái)自中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的成立率的不到50%，運(yùn)行較好的僅有15%。北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早的城市業(yè)委會(huì)成立比例也不到20%?！半娞葑鳛樾^(qū)的配套設(shè)施是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，由業(yè)主共同享有所有權(quán)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，如果要啟動(dòng)電梯更換工作必須經(jīng)占三分之二以上人數(shù)并占三分二以上面積的業(yè)主同意方可實(shí)施?！睆V東盈隆律師事務(wù)所高級(jí)律師夏建如表示，這意味著在電梯更換過(guò)程中，扮演主角、起主導(dǎo)作用的應(yīng)當(dāng)是業(yè)主和業(yè)委會(huì)。但在沒(méi)有業(yè)委會(huì)，也沒(méi)物業(yè)管理的情況下，可能連最初的意見(jiàn)征詢都無(wú)從下手。

  業(yè)委會(huì)失位直接導(dǎo)致物管方錯(cuò)位。不少物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，物業(yè)公司受全體業(yè)主選聘專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作，一般情況下，電梯日常管理與維修都包含在物業(yè)管理范圍內(nèi)，但電梯更換工作不包含。“在福萊花園電梯更換過(guò)程中，由于彼此權(quán)責(zé)利邊界不清，物業(yè)公司反而被迫承擔(dān)本該由業(yè)委會(huì)擔(dān)負(fù)的責(zé)任，包括前期發(fā)動(dòng)業(yè)主更換電梯、代收代管相關(guān)費(fèi)用以及后期的合同簽訂工作?！眲⒁宦曊f(shuō)。

  政府公共職能缺位。實(shí)際上，老舊電梯威脅公眾人身安全，政府履職理應(yīng)責(zé)無(wú)旁貸。按照現(xiàn)行政策法規(guī)，街道負(fù)責(zé)管理業(yè)委會(huì)日常運(yùn)作。對(duì)于住宅小區(qū)，沒(méi)有業(yè)委會(huì)的，應(yīng)指導(dǎo)成立；業(yè)委會(huì)不能有效工作的，就指導(dǎo)開(kāi)展工作，政府部門(mén)的權(quán)責(zé)是分明的。但一些街道干部、質(zhì)監(jiān)人士卻片面強(qiáng)調(diào)“物權(quán)”，認(rèn)為舊梯更換是業(yè)主和物業(yè)的事，屬于私權(quán)領(lǐng)域，政府無(wú)權(quán)干涉。一些街道干部把“指導(dǎo)業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作”抽象化，遇到更換電梯這樣的具體事務(wù)就坐等“法律授權(quán)”。黃花崗街道辦事處城管科科長(zhǎng)易波說(shuō)，成立業(yè)委會(huì)由民政科負(fù)責(zé)，指導(dǎo)業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作由城管科負(fù)責(zé)，老舊電梯更新改造由誰(shuí)負(fù)責(zé)還是一塊空白?！霸诟ＨR花園舊梯更換過(guò)程中，只能以綜治維穩(wěn)的名義介入，為雙方搭建協(xié)商平臺(tái)?！睆V州黃花崗街道綜治辦主任張育平說(shuō)，上面沒(méi)有法律授權(quán)，街道介入的身份也很尷尬。

  舊梯更換潮亟須引起政府補(bǔ)位

  我國(guó)電梯保有量達(dá)360萬(wàn)臺(tái)，已成為名副其實(shí)的第一電梯使用大國(guó)。伴隨著高增長(zhǎng)，電梯老化問(wèn)題也逐年加劇。廣東質(zhì)監(jiān)人士表示，隨著我國(guó)城市第一批商品住宅樓進(jìn)入老化期，電梯更換潮已經(jīng)到來(lái)，亟須政府部門(mén)從行政管理和公共服務(wù)方面及時(shí)補(bǔ)位。

  一是理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系。基層干部認(rèn)為，舊梯更換往往涉及質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、市政、住建、街道等多個(gè)部門(mén)，亟須理順各部門(mén)職能關(guān)系。特別是街道辦事處要切實(shí)履行職責(zé)，以電梯維修更新為契機(jī)，促進(jìn)業(yè)委會(huì)成立、有效開(kāi)展工作。

  二是出臺(tái)評(píng)估報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，制定更換指引細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士表示，舊梯更換程序復(fù)雜，政府應(yīng)完善老舊電梯安全評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)超齡服役電梯的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，制定電梯更換相關(guān)指引，明確業(yè)主、物業(yè)等各方權(quán)責(zé)。廣東省物業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)的李永新建議，在舊梯更換中，物業(yè)公司應(yīng)該及時(shí)向業(yè)主告知電梯運(yùn)行狀態(tài)，并向政府有關(guān)部門(mén)提請(qǐng)電梯安全評(píng)估鑒定，業(yè)主則應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司的建議和評(píng)估結(jié)果成立臨時(shí)代表機(jī)構(gòu)，或由業(yè)委會(huì)履行好相關(guān)職責(zé)。

  三是加快成立業(yè)委會(huì)?！坝捎跇I(yè)委會(huì)的缺失，電梯更換、停車(chē)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)漲價(jià)等諸多小區(qū)公共事務(wù)都難以得到有效解決?！睆V州盈科律師事務(wù)所周玉忠建議，應(yīng)將成立業(yè)委會(huì)納入基層社會(huì)治理體系中，將業(yè)委會(huì)成立數(shù)量納入政府考核中。